《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面的變化

四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司重慶分公司 徐長(cháng)林

        本篇將聚焦《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面與我國原來(lái)的《擔保法》和《物權法》不相同的規定對評估可能帶來(lái)的影響。因擔保關(guān)系主要涉及債權與物權，1995年頒布《擔保法》時(shí)，《合同法》和《物權法》都還沒(méi)有頒布，此次編纂民法典時(shí)將《擔保法》及部分《擔保法》司法解釋內容編入了《民法典》物權篇和合同篇，2021年1月1日《民法典》實(shí)施后《擔保法》將廢止。抵押估價(jià)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師的一個(gè)重要的業(yè)務(wù)范圍和類(lèi)型，估價(jià)師們有必要了解《民法典》關(guān)于抵押擔保方面的新變化、新規定。
        一、賦予抵押權的追及效力
        《擔保法》第四十九條規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無(wú)效。按該條款理解，抵押人可以轉讓抵押物，但有告知義務(wù)，并沒(méi)有需要抵押權人同意的規定，應該說(shuō)所有權人的處置權能還是完整的�！段餀喾ā烦雠_后對擔保法的該部分進(jìn)行了規定，第一百九十一條規定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提前清償債務(wù)或者提存。轉讓的價(jià)款超過(guò)債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外。”看得出來(lái)《物權法》規定更為嚴苛，已經(jīng)限制了所有權人的處置權。本次《民法典》又強化了對所有權人的處置權的完善和保護，第四百零六條修正了《物權法》規定，比原《擔保法》限制更少，但同時(shí)設置了抵押權的追及效力，《民法典》規定“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。”抵押權的追及效力就是無(wú)論抵押物轉到什么人手里，抵押權的效力伴隨著(zhù)抵押物一直存在，抵押權人仍然可以主張物的抵押權，利益絲毫不受影響。如果抵押權人能夠證明抵押物的轉讓可能損害抵押權，還沒(méi)到所擔保債務(wù)的履行條件，可以選擇提前清償或提存，這樣雙方的利益都得到保護。這就意味著(zhù)未來(lái)有帶抵押權的房屋交易，房屋受讓人可以在受讓的不動(dòng)產(chǎn)上有抵押權的情形下，通過(guò)與抵押人協(xié)商而扣除抵押權所擔保的債權價(jià)值，給出一個(gè)抵押財產(chǎn)的合理受讓價(jià)格；另一方面，受讓人如果不想受讓有權利負擔的不動(dòng)產(chǎn)，也可以通過(guò)代為清償債務(wù)而消滅抵押權，從而取得沒(méi)有權利負擔的不動(dòng)產(chǎn)。這個(gè)制度還會(huì )有一個(gè)好處——允許抵押人處置抵押物。目前，該類(lèi)處置全部由法院處置，難免有抵押物交換價(jià)值得不到充分體現甚至損害抵押人財產(chǎn)的情況。未來(lái)，估價(jià)師有可能評估設定有抵押權的抵押物的價(jià)值評估和提供咨詢(xún)服務(wù)。
        值得注意的是，以上規定不適用于動(dòng)產(chǎn)抵押，比如汽車(chē)抵押，動(dòng)產(chǎn)的抵押權沒(méi)有追及效力�！睹穹ǖ洹返谒陌倭闼臈l規定以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財產(chǎn)的買(mǎi)受人。
         二、允許流押、流質(zhì)
        房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)人士都知道《擔保法》有一個(gè)特殊規則，訂立抵押合同或質(zhì)押合同的時(shí)候，不能約定行使抵押權和質(zhì)權時(shí)抵押物或質(zhì)物直接歸于債權人，即使有這樣的約定，該約定條款也是無(wú)效的�！稉�保法》第四十條規定“訂立抵押合同時(shí)，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人未受清償時(shí)，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”第六十六條對質(zhì)押也有相同規定，《物權法》承襲了此規定。有這樣的規定也是為了公序良俗，趁人之危在我們國家傳統社會(huì )當中是一種不道德的行為。中國傳統的當鋪就是這樣的經(jīng)營(yíng)方式和模式，如果約定的時(shí)間不贖回典當物品，那么根據約定，典當的物品直接歸當鋪所有。國家之所以禁止流質(zhì)流押，是為了體現民法的公平等價(jià)有償原則，在很多情況下，特別是受傳統社會(huì )的影響，當鋪始終給人趁人之危的感覺(jué)。民法講究意思自治，如果規定以物抵債或者債務(wù)清償不損害其他任何人的利益，那么為什么要規定他們無(wú)效呢？如果這是一個(gè)顯失公平的條款，那么也可以依據《民法典》進(jìn)行校正，當事人的權利也會(huì )得到救濟。簡(jiǎn)單的禁止與民法的意思自治原則相違背，本次編撰時(shí)對此進(jìn)行修改調整符合民法的精神。如果是這類(lèi)規定可直接抵償的抵押合同，其抵押價(jià)值和通常的抵押合同房產(chǎn)的抵押價(jià)值是否相同呢？也是值得專(zhuān)業(yè)人士思考的�！睹穹ǖ洹返谒陌倭阋粭l規定“抵押權人在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。”這一規定與抵押追及效力相銜接，抵押權人可以獲得抵押財產(chǎn)的物權，但物權價(jià)值大于抵押債權時(shí)，應該將多余部分價(jià)款返還給抵押人，即有返還之債。同理，如果抵押物價(jià)值小于擔保債權的，債權人仍舊有對未償還債務(wù)的償還義務(wù)。
        未來(lái)，估價(jià)師可能會(huì )對流押和流質(zhì)財產(chǎn)確定返還金額進(jìn)行評估和提供咨詢(xún)服務(wù)。
        三、抵押權與質(zhì)權的效力順序
        評估中經(jīng)常涉及抵押權的優(yōu)先效力問(wèn)題，優(yōu)先償還順序不同，評估時(shí)優(yōu)先受償款扣除不同。對于抵押權與質(zhì)權并存的情況對受償順序往往有不同理解，《物權法》沒(méi)有規定同一個(gè)物上設立了抵押權與質(zhì)權的效力問(wèn)題，《擔保法》司法解釋第七十九條第一款規定“同一財產(chǎn)法定登記的抵押權與質(zhì)權并存時(shí)，抵押權人優(yōu)先于質(zhì)權人受償。同一財產(chǎn)抵押權與留置權并存時(shí)，留置權人優(yōu)先于抵押權人受償。”但現實(shí)情況比規定更復雜，此次《民法典》對抵押權與質(zhì)權的效力順序進(jìn)行了詳細的規定，對原來(lái)《擔保法》的規定做了更正�！睹穹ǖ洹返谒陌僖皇�五條規定“同一財產(chǎn)既設立抵押權又設立質(zhì)權的，拍賣(mài)、變賣(mài)該財產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序”，如果將該條款展開(kāi)敘述的話(huà)，其具體的判定規則包括：
        1.一個(gè)動(dòng)產(chǎn)既設立了抵押權，又設立了質(zhì)權的，抵押權沒(méi)有登記的，質(zhì)權的效力優(yōu)先，因為抵押權沒(méi)登記則未設立。
        2.如果一個(gè)物既是抵押權的標的物，也是質(zhì)權的標的物，設立時(shí)間在前的優(yōu)先受償，而不是《擔保法》規定的是抵押權優(yōu)先。
        如果同是抵押權和質(zhì)權的標的物，質(zhì)權設立的同時(shí)，抵押權也進(jìn)行了登記，就是抵押登記和質(zhì)物交付在同一時(shí)刻，個(gè)人認為類(lèi)推適用《民法典》第四百一十四條第一款第3項，按照債權比例清償。
        四、設立了超級優(yōu)先權
        《民法典》第四百一十六條規定“動(dòng)產(chǎn)抵押擔保的主債權是抵押物的價(jià)款，標的物交付后十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優(yōu)先于抵押物買(mǎi)受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。”這就創(chuàng )設了新規則，對于保護貨物的銷(xiāo)售方極為有利，對于維護正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序有非常重要的價(jià)值。比如汽車(chē)銷(xiāo)售中經(jīng)常有按揭銷(xiāo)售的情況，如果汽車(chē)又被質(zhì)押了，可能質(zhì)押物交付時(shí)間早于辦理汽車(chē)按揭抵押登記的時(shí)間，如果按時(shí)間先后，按揭銀行就有很大風(fēng)險。原來(lái)規定抵押權優(yōu)先于質(zhì)押權，現在以生效時(shí)間先后為準，如果不補充這一規定，顯然不合理，這也是與《民法典》抵押權與質(zhì)押效力順序做了新規定后的一個(gè)銜接制度。評估中如果遇到該類(lèi)抵押物的評估，即使其登記時(shí)間在先，只要是賣(mài)方在貨物交付后十日內辦理抵押登記的，即使比其他人的抵押登記時(shí)間晚，也有比其他抵押權人優(yōu)先受償的權利。此條規定即是對抵押物償還順序按登記時(shí)間先后的規定的例外。比如購買(mǎi)的汽車(chē)十日內質(zhì)押給他人，即使質(zhì)押合同簽訂了、質(zhì)物也交付了，也不得對抗購買(mǎi)汽車(chē)按揭款的抵押效力，也就是說(shuō)將來(lái)拍賣(mài)該汽車(chē)所得款項，首先要用來(lái)償還銀行的按揭款。
        五、租賃權對抗抵押權細化
        《物權法》第一百九十條規定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。”把財產(chǎn)出租時(shí)點(diǎn)界定為“訂立抵押合同前”合同財產(chǎn)出租，但這個(gè)時(shí)點(diǎn)的界定在現實(shí)中存在較大爭議，很不容易確定。另外，什么樣的情況算是已經(jīng)出租，簽訂了租賃合同、合同成立且有效算不算已出租�！睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l修改為“抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。”把時(shí)點(diǎn)變更為抵押權設立前，而抵押權的設立是需要到登記機關(guān)辦理登記的，這個(gè)時(shí)點(diǎn)是可以確定的；把出租細化為已經(jīng)出租并且轉移占有，如果不轉移占有，只是簽訂了合同，那么也沒(méi)有對抗效力。估價(jià)師評估時(shí)確定租賃對抵押的影響要注意兩個(gè)方面，一是時(shí)點(diǎn)是抵押權設立前，報告當中一定要提醒現場(chǎng)查看日至抵押登記辦理之前這個(gè)時(shí)間段的風(fēng)險；二是現場(chǎng)查勘要確認現場(chǎng)是否已經(jīng)轉移占有抵押物，如果僅僅提供了租賃合同，但沒(méi)有轉移占有，同樣可以不考慮該租賃關(guān)系，同時(shí)，也要關(guān)注轉移占有是否在抵押登記辦理之前。
        六、最高額抵押債權確定
        最高額抵押中保護的是抵押權人確定的債權，只有確定的債權才屬于抵押債權。其中，當抵押物被查封、扣押后，如果抵押權人并不知道其已被查封、扣押的情況下，繼續發(fā)放的貸款不屬于擔保債權，不得優(yōu)先受償。這在現實(shí)中有較大的難度，要求抵押權人發(fā)放后續貸款的時(shí)候，每一筆貸款都應該去查詢(xún)是否有查封、扣押的情況�！睹穹ǖ洹穼Υ俗隽司植康恼{整，把原來(lái)物權法規定的抵押財產(chǎn)被查封、扣押修改為：“抵押權人知道或者應當知道抵押財產(chǎn)被查封、扣押”，這樣就給抵押權人更多的抗辯權利，有利于保護其利益。
        以上六點(diǎn)是本人覺(jué)得作為評估師在進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，應該掌握的《民法典》實(shí)施帶來(lái)的新變化。