張顯勝 李國偉 楊宏林 張寅
（北京國土聯(lián)房地產(chǎn)評估中心有限公司 北京 100081）
摘要 國有農場(chǎng)農用地價(jià)格評估情況復雜、難度比較大，對估價(jià)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)性要求高。本文首先分析探討國有農場(chǎng)農用地特點(diǎn)、農用地價(jià)格特征，然后提出農用地價(jià)格評估技術(shù)要點(diǎn)，最后以國營(yíng)沽源牧場(chǎng)為例進(jìn)行實(shí)證研究，力求為估價(jià)人員評估國有農場(chǎng)農用地價(jià)格提供參考，以期助力國有農用地使用制度改革。
關(guān)鍵詞 國有農場(chǎng)農用地；價(jià)格特征；評估技術(shù)要點(diǎn)；國營(yíng)沽源牧
一、引言
2015年中共中央 國務(wù)院一號文《關(guān)于加大改革創(chuàng )新力度，加快農業(yè)現代化建設的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2015〕1號），明確提出加快農墾改革發(fā)展的要求。之后，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)農墾改革發(fā)展的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2015〕33號），指出農墾改革要以推進(jìn)墾區集團化、農場(chǎng)企業(yè)化改革為主線(xiàn)。在創(chuàng )新土地管理方式上，推動(dòng)農墾土地資源資產(chǎn)化和資本化，農墾企業(yè)改革改制中涉及的國有農用地，可按需要采取國有土地使用權出讓、租賃、作價(jià)（出資）入股和保留劃撥用地等方式處置。2016年底，國務(wù)院印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于全民所有自然資源資產(chǎn)有償使用制度改革的指導意見(jiàn)》（國發(fā)〔2016〕82號），提出要完善國有土地資源有償使用制度。探索建立國有農用地有償使用制度。隨后，國土資源部等八部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見(jiàn)》（國土資規〔2016〕20號），要求規范推進(jìn)國有農用地使用制度改革。加強農用地價(jià)格評估與管理，顯化維護國有農用地資產(chǎn)。從上述一系列文件中可以看出，研究探討國有農場(chǎng)農用地的特殊性，準確有效地評估國有農場(chǎng)農用地價(jià)格，對于推進(jìn)國有農用地使用制度改革，避免國有農用地資產(chǎn)流失顯得意義重大和迫切。
二、國有農場(chǎng)農用地特點(diǎn)
根據“第二次全國土地調查”成果和中國農墾統計年鑒數據，國有農用地與全國農用地之比為43.08%，農墾農用地與國有農用地之比為12.5%。國有農場(chǎng)農用地概括起來(lái)有如下五個(gè)特點(diǎn)：
（一）權屬方面
國有農場(chǎng)農用地權屬關(guān)系復雜�！睹穹ǖ洹贰锻恋毓芾矸ā穼修r用地所有權以及用益物權的承包經(jīng)營(yíng)權有明確規定�！睹穹ǖ洹返诙偎氖艞l規定，法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。第三百三十條規定，國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其它用于農業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度�！锻恋毓芾矸ā返谑龡l規定，國家所有依法用于農業(yè)的土地可以由單位和個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。但是，《民法典》《土地管理法》未對國有農用地使用權做出規定。國土資源部等八部委《關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見(jiàn)》（國土資規〔2016〕20號）第三條規定，農墾企業(yè)改革改制中涉及的國有農用地，國家以劃撥方式處置的，使用權人可以承包租賃；國家以出讓、作價(jià)出資或者入股、授權經(jīng)營(yíng)方式處置的，考慮農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，合理確定使用年限，最高使用年限不得超過(guò)50年，在使用期內，使用權人可以承包經(jīng)營(yíng)、轉讓、出租、抵押。依據國土資規〔2016〕20號文，國有農用地既可以設定承包經(jīng)營(yíng)權，也可以設定國有農用地使用權。這樣就會(huì )產(chǎn)生以下疑問(wèn)，國有農用地承包經(jīng)營(yíng)權和國有農用地使用權是什么關(guān)系?國有農場(chǎng)農用地價(jià)格評估中土地權利類(lèi)型的設定是設定承包經(jīng)營(yíng)權還是設定使用權?
（二）利用類(lèi)型方面
國有農場(chǎng)農用地土地利用呈多樣性。依據《土地利用現狀分類(lèi)》（GB/T 2010-2017），農用地利用類(lèi)型有耕地、園地、林地、草地、道路、水庫水面、坑塘水面、溝渠、田坎、設施農用地等，其中耕地、園地、林地、草地又有多個(gè)二級類(lèi)。通常，一個(gè)國有農場(chǎng)既有耕地，又有林地和草地。目前，多數國有農場(chǎng)耕地不是主要土地利用類(lèi)型。這也就是說(shuō)，在國有農場(chǎng)農用地價(jià)格評估中，我們面對的一般不是單一地類(lèi)的價(jià)格評估，而是多個(gè)地類(lèi)的價(jià)格評估。
（三）開(kāi)發(fā)程度方面
國有農場(chǎng)農用地由于有國家及省區的專(zhuān)項資金投入、補助補貼以及農場(chǎng)自身配套改造資金支持，在開(kāi)發(fā)程度方面，明顯高于同一區域集體農用地。農用地的開(kāi)發(fā)主要是指基本設施建設，包括灌溉、排水、電力設施建設，修建田間道路，土地歸并與平整，構建防護林帶等。集體農用地與國有農場(chǎng)農用地的差距，主要表現在灌溉、排水設施及田間道路上。
（四）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面
國有農場(chǎng)農用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體是國有農場(chǎng)，集體農用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體是農戶(hù)。
目前，大多數國有農場(chǎng)已經(jīng)實(shí)行現代企業(yè)管理制度，與農戶(hù)相比，他們在政策支持、資金投入、農產(chǎn)品銷(xiāo)售、農業(yè)科技創(chuàng )新等方面占據明顯優(yōu)勢。國有農場(chǎng)已基本實(shí)現規�；�、機械化生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)效益總體較好。
（五）空間分布方面
國有農場(chǎng)農用地分布呈現分散、零亂、不連續特點(diǎn)。究其原因,主要有三個(gè)方面,其一,由于歷史原因，我國國有農場(chǎng)普遍存在農場(chǎng)辦社會(huì )問(wèn)題，通常一個(gè)國有農場(chǎng)就是一個(gè)相對獨立的行政單位。因為要具有社會(huì )職能，勢必要在農場(chǎng)內進(jìn)行必要的配套公共設施建設，這些建設要占用部分農用地，客觀(guān)上會(huì )分割原來(lái)成片的農用地。其二,國有農場(chǎng)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè),興辦各類(lèi)企業(yè)，企業(yè)項目的落地會(huì )占用部分農用地，也會(huì )分割原本成片的農用地。其三,實(shí)施農業(yè)生產(chǎn)結構調整、退耕還林、生態(tài)環(huán)境治理等措施,部分耕地會(huì )被改造成設施農用地、園地、林地、濕地等,原來(lái)單一的土地利用模式就會(huì )被打破。
三、國有農場(chǎng)農用地價(jià)格特征
（一）價(jià)格類(lèi)型
從農用地價(jià)格發(fā)揮的作用來(lái)看，農用地價(jià)格主要有三類(lèi)，經(jīng)濟價(jià)格、補償價(jià)格和資源價(jià)格。農用地的經(jīng)濟價(jià)格是指農用地對于人和社會(huì )在經(jīng)濟上的意義，服務(wù)于人們的經(jīng)濟活動(dòng)。農用地的補償價(jià)格主要是指農用地被征收征用，原農用地權利人應獲得的補償。農用地的資源價(jià)格應該是農用地經(jīng)濟價(jià)格、社會(huì )價(jià)格和生態(tài)價(jià)格之和。國有農場(chǎng)農用地的承包租賃、出讓、作價(jià)出資或者入股、授權經(jīng)營(yíng)等，屬于經(jīng)濟活動(dòng)范疇，所以，通常的國有農場(chǎng)農用地價(jià)格應該是農用地的經(jīng)濟價(jià)格。
（二）市場(chǎng)特征
一般來(lái)講，市場(chǎng)特征分為公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的客觀(guān)價(jià)格和特定市場(chǎng)條件下形成的市場(chǎng)關(guān)聯(lián)各方可接受的價(jià)格。從國有農場(chǎng)農用地一級市場(chǎng)來(lái)看，當前，國有農場(chǎng)農用地使用權有償使用還局限于農墾系統的范圍，覆蓋面沒(méi)有完全到位，制度也不健全，可以說(shuō)市場(chǎng)在資源配置中的決定作用遠沒(méi)有得到充分發(fā)揮。從國有農場(chǎng)農用地二級市場(chǎng)來(lái)看，目前,二級市場(chǎng)交易機制尚需建立健全，二級市場(chǎng)交易平臺還要完善，交易規則有待規范。因此，當前，我國的國有農場(chǎng)農用地價(jià)格應該是特定市場(chǎng)條件下的價(jià)格。
（三）年期特征
地價(jià)年期須依法依規，考慮權利類(lèi)型、具體評估目的和合同約定等確定�！睹穹ǖ洹返�332條、《土地管理法》第13條規定，耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年�！蛾P(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見(jiàn)》（國土資規〔2016〕20號）規定國有農用地的最高使用年限不得超過(guò)50年。因為民法典的法律地位要遠高于國土資規〔2016〕20號文，國有農場(chǎng)農用地的使用年期應該依據《民法典》第332條確定。
（四）成果表達
國有農場(chǎng)農用地一般都有二個(gè)以上一級地類(lèi)，不同類(lèi)型的農用地，地價(jià)影響因素差別很大，國有農場(chǎng)農用地價(jià)格要按不同地類(lèi)分別評估。因此,國有農場(chǎng)農用地估價(jià)結果，除總地價(jià)外，還應有各類(lèi)農用地地價(jià)。也就是說(shuō)，國有農場(chǎng)農用地價(jià)格評估成果不是簡(jiǎn)單一個(gè)價(jià)格，而應是一個(gè)價(jià)格系列。在進(jìn)行國有農場(chǎng)農用地價(jià)格水平分析和平衡時(shí)，我們既要進(jìn)行總地價(jià)的比較，更要進(jìn)行各地類(lèi)價(jià)格的對比。
（五）地價(jià)水平
與國有農場(chǎng)農用地價(jià)格相關(guān)聯(lián)的地價(jià)有集體農用地價(jià)格、國有建設用地價(jià)格和征地區片綜合地價(jià)。同一供需圈內，國有農場(chǎng)農用地價(jià)格要高于集體農用地價(jià)格，但要低于國有建設用地價(jià)格。從價(jià)格成本構成的角度看，正常情況下，國有農場(chǎng)農用地價(jià)格要高于征地區片綜合地價(jià)。
四、國有農場(chǎng)農用地價(jià)格評估技術(shù)要點(diǎn)
（一）影響因素分析
國有農場(chǎng)耕地影響因素應重點(diǎn)關(guān)注土壤條件、灌排水設施、耕作便利度、田塊規整程度、交通條件等。國有農場(chǎng)林地影響因素應重點(diǎn)關(guān)注立地條件、運輸條件、林業(yè)設施狀況等。國有農場(chǎng)草地影響因素應重點(diǎn)關(guān)注水資源狀況、土壤沙化程度、交通條件等。國有農場(chǎng)園地影響因素應重點(diǎn)關(guān)注地形地貌、獨特的氣候和土壤條件、距城鎮遠近、道路狀況等。
（二）技術(shù)路線(xiàn)及評估方法
國有農場(chǎng)農用地宗地數量多，分布范圍廣，不宜逐宗評估。宜在分析農用地價(jià)格影響因素的基礎上，將土地條件相近或使用價(jià)值相當的農用地劃歸同一均質(zhì)區片，利用土地收益、土地交易等資料，測算出各均質(zhì)區片農用地地價(jià)，建立修正體系，進(jìn)而測算出各宗農用地價(jià)格。國有農場(chǎng)農用地價(jià)格的評估方法應優(yōu)先使用收益還原法和成本逼近法。條件具備情況下，也可選用市場(chǎng)比較法或基準地價(jià)系數修正法。評分估價(jià)法的基本原理是從研究農用地質(zhì)量和農用地市場(chǎng)入手，尋找質(zhì)量與價(jià)格的關(guān)聯(lián)度，進(jìn)而得到農用地價(jià)格，它適用于批量農用地價(jià)格評估。
（三）均質(zhì)區片劃定
國有農場(chǎng)農用地均質(zhì)區片可分地類(lèi)或綜合劃定，如有二個(gè)及以上一級地類(lèi)應進(jìn)行分類(lèi)劃定,技術(shù)方法宜采用多因素綜合評價(jià)法。一般情況下，均質(zhì)區片規模在滿(mǎn)足農用地質(zhì)量和價(jià)格水平基本相同條件下，采用農用地產(chǎn)權邊界或自然物邊界確定。如果在均質(zhì)條件下確定的區片規模過(guò)大，可以考慮對均質(zhì)區片依據自然條件和種植制度進(jìn)行適當分割。
（四）地價(jià)內涵界定
當前，國有農場(chǎng)農用地價(jià)格的評估目的主要是為農墾改革服務(wù)，權利類(lèi)型應設定為國有農用地使用權，權利性質(zhì)為出讓或劃撥。土地用途，根據《土地利用現狀分類(lèi)》（GB/T21010-2017) 一、二級分類(lèi)據實(shí)設定，一般為耕地、園地、林地、牧草地、其他農用地等。根據《民法典》相關(guān)規定，耕地使用年期可設定為30年，草地為30年至50年，林地為30年至70年。國有農場(chǎng)農用地價(jià)格的基準日設定應考慮農業(yè)生產(chǎn)周期及市場(chǎng)條件，一般應設定在年頭或年終，不宜設定在年中。耕作制度可根據《農用地分等規程》（GB/T 28407-2012）相關(guān)規定，同時(shí)考慮當地大宗農作物種植實(shí)際情況設定。
（五）地價(jià)測算
1.采用收益還原法測算時(shí)，國有農用地的承包、轉包租金不宜作為農用地的收益,當地農業(yè)補貼及相關(guān)補貼應納入年總收益，但不可持續的補貼不應計入。國有農場(chǎng)已基本實(shí)現企業(yè)化、規�；a(chǎn),國有農用地年純收益等于年總收益減去年總費用和國有農場(chǎng)年客觀(guān)經(jīng)營(yíng)利潤。土地還原率一般可采用安全利率加風(fēng)險調整值方法確定，國有農場(chǎng)農業(yè)的風(fēng)險要低于集體農業(yè)。但要注意農業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險高，農業(yè)項目投資回報低的特點(diǎn)。
2.采用成本逼近法測算時(shí)，土地取得費可直接利用征地區片綜合地價(jià)資料。耕地占用稅等不應計入各項稅費。開(kāi)發(fā)成本應綜合考慮當地農用地開(kāi)發(fā)整理項目實(shí)際成本和有關(guān)部門(mén)制定的農用地開(kāi)發(fā)整理預算標準等確定。利息計算應注意相關(guān)領(lǐng)域金融優(yōu)惠政策。增值收益的確定主要考慮權利類(lèi)型改變及開(kāi)發(fā)投入帶來(lái)的客觀(guān)增值。
3.采用市場(chǎng)比較法測算時(shí)，應關(guān)注土地權利類(lèi)型，不能把國有農用地使用權和國有農用地經(jīng)營(yíng)權混為一談。優(yōu)先選擇同類(lèi)型國有農用地交易實(shí)例，一般不考慮集體農用地交易實(shí)例。比較因素的選擇應體現國有農場(chǎng)農用地的特點(diǎn)。
4.采用基準地價(jià)系數修正法時(shí)，應關(guān)注基準地價(jià)內涵,估價(jià)期日距基準地價(jià)的期日時(shí)間等。修正系數的選取應有充分依據和確定過(guò)程。
（六）地價(jià)確定
國有農場(chǎng)農用地價(jià)格確定應注意以下幾點(diǎn)：1.以實(shí)際數據測算的結果為主，以比較、修正的結果為輔。2.體現國有農場(chǎng)農用地地價(jià)管理政策。3.要進(jìn)行地價(jià)水平協(xié)調與銜接。
五、實(shí)證研究
（一）基本情況
國營(yíng)沽源牧場(chǎng)位于河北省張家口市壩上地區最北部，屬內蒙古高原東南邊緣地帶。與內蒙古自治區的太仆寺旗、正藍旗、多倫縣接壤；南與沽源縣二道渠、閃電河、平定堡、高山堡四鄉相連，總面積267平方公里。該區域氣候屬高寒大陸性季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是雨熱同期，四季分明，春季干燥多風(fēng)，夏季降水集中，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪,風(fēng)沙大。地勢平坦，具有舒緩丘陵、波狀高原的地貌。牧場(chǎng)下轄4個(gè)管理處，16個(gè)居委會(huì )，23個(gè)自然村。2019年末，全區總人口數6957人。2019年生產(chǎn)總值達到115283萬(wàn)元。根據全國第二次土地調查數據統計資料，牧場(chǎng)有耕地80.5637平方公里，草地79.4092平方公里，林地34.1492平方公里。
1955年3月，經(jīng)國家計劃經(jīng)濟委員會(huì )批準建立河北省國營(yíng)沽源牧場(chǎng)。2003年6月，改制為“張家口市塞北管理區”，同時(shí)掛“河北省國營(yíng)沽源牧場(chǎng)”和“高效畜牧業(yè)示范基地”二塊牌子。按照中央深化農墾改革指導意見(jiàn)，2017年5月啟動(dòng)沽源牧場(chǎng)農墾改革，2019年9月由河北省國營(yíng)沽源牧場(chǎng)出資成立河北塞北農墾農業(yè)發(fā)展集團，下設7個(gè)二級公司，5個(gè)三級公司。2019年國營(yíng)沽源牧場(chǎng)基本完成國有土地確權登記發(fā)證工作。
（二）資料調查與收集
本次評估調查與收集的資料如下：
1.牧場(chǎng)基本情況資料：（1）牧場(chǎng)介紹情況資料及產(chǎn)權人營(yíng)業(yè)執照；（2）牧場(chǎng)地形圖、現狀土地利用圖、坡度圖、遙感影像圖；（3）近三年牧場(chǎng)會(huì )計報表審計報告。
2.牧場(chǎng)規劃資料：現行土地利用規劃成果等。
3.牧場(chǎng)氣候水文資料：（1）氣候資源調查成果和區劃資料；（2）地下水數據；（3）地表水數據；（4）灌溉水情況；（5）農田水利基本建設情況。
4.牧場(chǎng)土壤資料：（1）土壤資料；（2）耕地地力評價(jià)資料。
5.牧場(chǎng)交通條件資料：（1）路網(wǎng)資料；（2）主要道路相關(guān)情況。
6.牧場(chǎng)環(huán)境狀況資料：牧區環(huán)境評價(jià)成果。
7.牧場(chǎng)社會(huì )經(jīng)濟統計資料：（1）社會(huì )經(jīng)濟資料（近三年）。包括人口規模、產(chǎn)值、主要農作物播種面積等；（2）農用地補貼和國家補償情況資料；（3）當地農作物市場(chǎng)價(jià)格資料。
8.國有農用地資料：（1）不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)等權屬文件；（2）近三年耕地、林地和草地投入—產(chǎn)出資料；（3）農用地出租、承包、轉包、抵押資料。（4）近五年牧場(chǎng)耕地、林地和草地價(jià)值評估報告。林地、草地資源資產(chǎn)數量質(zhì)量調查報告。
9.當地農用地分等定級與征地區片綜合地價(jià)資料等。
（三）技術(shù)路線(xiàn)與估價(jià)方法
本次評估的技術(shù)路線(xiàn)：首先，根據農用地土地條件劃分農用地均質(zhì)區片，隨機抽取足夠數量的宗地作為樣點(diǎn)；然后求取各類(lèi)樣點(diǎn)宗地地價(jià)，把各類(lèi)樣點(diǎn)宗地地價(jià)修正成為地價(jià)內涵條件下的正常地價(jià)；再次，檢驗各類(lèi)樣點(diǎn)，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法分別求取各地類(lèi)均質(zhì)區片地價(jià)；最后，利用區片價(jià)和區片價(jià)修正系數表等，對估價(jià)對象的特殊條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對均質(zhì)區片地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取各宗地于估價(jià)期日的價(jià)格。本次估價(jià)采用的估價(jià)方法為收益還原法和成本逼近法。
（四）地價(jià)內涵界定
表1：地價(jià)內涵界定表
（五）主要估價(jià)參數確定
1.收益還原法
（1）農產(chǎn)品售價(jià)、畝產(chǎn)量等
依據市場(chǎng)調查及樣點(diǎn)調查價(jià)格分別得到耕地、草地、林地農產(chǎn)品售價(jià)、產(chǎn)量與生產(chǎn)費用數據。詳見(jiàn)下表2至11。耕地小范圍階段性試點(diǎn)補貼未納入收入范疇，草地無(wú)政策性補貼，林地根據《中央財政森林生態(tài)效益補償基金》（財農〔2009〕381號），政策性補貼取2.28元/畝·年。
表2：耕地農產(chǎn)品售價(jià)情況表
表3：耕地各農產(chǎn)品產(chǎn)量情況表
表4：耕地農作物種植年總費用表
表5：草地產(chǎn)品售價(jià)情況表
表6：草產(chǎn)品產(chǎn)量情況表
表7：草產(chǎn)品生產(chǎn)年總費用表
表8：林下養殖與種植產(chǎn)品售價(jià)情況表
表9：林下養殖與種植產(chǎn)量情況表
表10：林下養殖年總費用表
表11：林下種植產(chǎn)品生產(chǎn)年總費用表
（2）土地還原利率
土地還原利率采用安全利率加風(fēng)險調整值法確定，即土地還原率=安全利率+風(fēng)險調整值。安全利率選用估價(jià)期日中國人民銀行金融機構人民幣存款基準利率1.5%。經(jīng)調查，2011-2019年度張家口市糧食、蔬菜總產(chǎn)量年平均增長(cháng)率分別為1.98%、-0.08%，結合當地農用地市場(chǎng)狀況等其它情況，確定耕地、草地、林地風(fēng)險調整值依次為2.7%、2.5%和2.1%。最終確定耕地、草地、林地土地還原利率依次為4.2%、4%和3.6%。
（3）農業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤率
查閱委托方提供的2018-2020年度審計報告，參考國務(wù)院國資委考核分配局編制的《企業(yè)績(jì)效評價(jià)標準值》（2020）之農業(yè)（全行業(yè)）營(yíng)業(yè)利潤率平均值，考慮農用地的地類(lèi)、經(jīng)營(yíng)方式等，綜合確定耕地與草地經(jīng)營(yíng)利潤率均為4%，林地（公益林）經(jīng)營(yíng)利潤率取0%。
2.成本逼近法
（1）土地取得費
土地取得費包括征地費與被征地職工社會(huì )保障費。征地費通常包括土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補償費。根據《河北省人民政府關(guān)于完善征地區片綜合地價(jià)標準的通知》（冀政發(fā)〔2020〕5號）相關(guān)規定，估價(jià)對象所處征地區片的區片綜合地價(jià)為38800元/畝，折合58.20元/平方米。青苗補償費一般可按當地年產(chǎn)值的一半來(lái)確定，通常為5-7元/平方米。于估價(jià)期日，估價(jià)對象按無(wú)青苗補償計，此項費用取0。估價(jià)對象按無(wú)地上物進(jìn)行計，此項費用取0。參考沽源縣征地案例，并結合估價(jià)對象實(shí)際情況，確定被征地職工社會(huì )保障費按征地區片綜合地價(jià)的10%計取，確定被征地職工養老保障費為5.82元/平方米。土地取得費合計為64.02元/平方米。
（2）農用地開(kāi)發(fā)費
根據牧場(chǎng)近年農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項目工程量與投資費用、高標準農田建設項目等費用資料，整理得到估價(jià)對象所在區域耕地基本設施開(kāi)發(fā)費數據，灌溉設施1242元/畝，排水設施29元/畝，田間道路117元/畝，土地平整60元/畝，農田輸配電35元/畝，農田防護林帶23元/畝。根據牧場(chǎng)近年小流域治理項目、生態(tài)綜合治理項目等費用資料，整理得到估價(jià)對象所在區域草地與林地基本設施建設費用，道路34元/畝，圍欄25元/畝。
（3）相關(guān)稅費
根據財政部發(fā)布的《關(guān)于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費的通知》(財稅〔2014〕101號)，征地管理費已取消，該項費用取0�？紤]到估價(jià)對象征收前后耕地用途不變,耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費均取0。草地與林地無(wú)耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費。結合估價(jià)對象實(shí)際情況，服務(wù)性收費及其他按征地費的1%計取。相關(guān)稅費合計為0.582元/平方米。
（4）利息率、利潤率
調查估價(jià)對象所在區域土地整理和土地復墾等情況，結合估價(jià)對象利用類(lèi)型、地塊大小及開(kāi)發(fā)難度等，確定耕地、草地、林地開(kāi)發(fā)周期分別為1.0.5.0.5年。一年資金利息率與半年資金利息率分別取估價(jià)期日中國人民銀行1年期、半年期貸款利率，均為4.35%。設定農用地取得費為一次性投入，農用地開(kāi)發(fā)費為在開(kāi)發(fā)期內均勻投入。通過(guò)對估價(jià)對象所在地區經(jīng)濟環(huán)境、開(kāi)發(fā)農用地的利用類(lèi)型和開(kāi)發(fā)周期等方面調查，確定耕地、草地、林地投資利潤率分別為10%、9%、8%、8%。
（5）土地增值收益率
參考《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<劃撥?chē)薪ㄔO用地使用權地價(jià)評估指導意見(jiàn)>的通知》，劃撥?chē)修r用地使用權價(jià)格評估不考慮土地增值收益。根據估價(jià)對象所處區域經(jīng)濟環(huán)境、資金投入、利用類(lèi)型等情況，確定耕地、草地、林地出讓國有農用地使用權土地增值收益率分別為12%、10%、10%、8%。
（六）結果與分析
1.估價(jià)結果
基于均質(zhì)區片價(jià),根據估價(jià)對象各宗地的實(shí)際情況確定修正系數，最終得出估價(jià)對象各宗地的地價(jià)。即：宗地地價(jià)=對應的均質(zhì)區片地價(jià)×因素修正系數之積。
表12：估價(jià)結果一覽表
2.結果分析
（1）從權利性質(zhì)來(lái)看，出讓使用權價(jià)格大于劃撥使用權價(jià)格，但總體上兩者價(jià)格相差不大。兩者差值與其對應劃撥?chē)修r用地使用權價(jià)格比值，耕地、草地、林地依次分別在2%-4%、6%-8%、3%-12%范圍之內。分地類(lèi)來(lái)看，耕地價(jià)格最高、林地價(jià)格最低，草地價(jià)格介于兩者之間。耕地、草地、林地平均價(jià)格比依次為1:0.7:0.4。同一地類(lèi)中，耕地中的水澆地比旱地價(jià)格高42%，相差較大。這主要是由于土地利用狀況、農田基本設施等因素差異造成的�？绲仡�(lèi)相比，耕地中的旱地與草地中的人工牧草地價(jià)格相差較小。這與二類(lèi)地土地利用具有相似性相吻合。
（2）案例地價(jià)與當地征地區片綜合地價(jià)相比，耕地價(jià)格高于征地區片綜合地價(jià)，其中，旱地價(jià)格略高于征地區片綜合地價(jià)，與征地區片綜合地價(jià)相近。草地與林地價(jià)格均低于征地區片綜合地價(jià)。
（3）本次評估也存在一定局限性。例如，因牧場(chǎng)未能提供、估價(jià)人員也未能調查收集到估價(jià)對象所在區域農業(yè)發(fā)展規劃資料，耕作制度只能按近年實(shí)際種植情況進(jìn)行設定，公益林地價(jià)測算除考慮林下經(jīng)濟和政府補貼外，是否還有其它情況要考慮等，這些有待進(jìn)一步探討。
