我國不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度與三種典型代理制度的比較研究

項瓊 李國偉 許慧（北京國土聯(lián)房地產(chǎn)評估中心有限公司  北京100081）

        摘要 本次對我國不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度與律師代理人制度、保險代理人制度、專(zhuān)利代理人制度三種典型代理制度僅分別從執業(yè)門(mén)檻的法律層級、執業(yè)行為的監督管理、執業(yè)范圍的地域限制性、執業(yè)收費的標準四個(gè)方面進(jìn)行比較分析，提出思考與建議，以期為行業(yè)獲得新的生機，激活服務(wù)市場(chǎng)提供參考。

        關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度、律師代理人制度、保險代理人制度、專(zhuān)利代理人制度、比較研究

 

        《民法典》是我國民事代理制度的基本法。以《民法典》為基石與統領(lǐng)，在我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展中，各類(lèi)民事代理制度將不斷健全與完善，并形成中國特色社會(huì )主義法律體系下的各自制度構架。不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度與律師代理人制度、保險代理人制度、專(zhuān)利代理人制度相比，是一種較為新興的代理制度，制度建設起步較晚，2020年6月4日，自然資源部辦公廳印發(fā)的2020年立法工作計劃中，提出要研究起草《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。在該部法出臺之前，與三類(lèi)典型代理制度進(jìn)行比較分析，以求得新的思考與建議。

        （一）執業(yè)代理人

        律師執業(yè)許可在全國人民代表大會(huì )頒布的《律師法》第二章有明確的規定，申請律師執業(yè)，應取得國家統一法律職業(yè)資格證書(shū)，并且具有在律師事務(wù)所實(shí)習滿(mǎn)一年，律師協(xié)會(huì )出具的申請人實(shí)習考核合格的材料等。另外，具有高等院校本科以上學(xué)歷，在法律服務(wù)人員緊缺領(lǐng)域從事專(zhuān)業(yè)工作滿(mǎn)十五年，具有高級職稱(chēng)或者同等專(zhuān)業(yè)水平并具有相應的專(zhuān)業(yè)法律知識的人員，申請專(zhuān)職律師執業(yè)的，經(jīng)國務(wù)院司法行政部門(mén)考核合格，準予執業(yè)。除專(zhuān)職律師可以執業(yè)外，也允許兼職律師執業(yè)。

        國務(wù)院公布的《專(zhuān)利代理條例》第二章對專(zhuān)利代理師有明確規定，專(zhuān)利代理師執業(yè)應當取得國務(wù)院專(zhuān)利行政部門(mén)頒發(fā)的專(zhuān)利代理師資格證，在專(zhuān)利代理機構實(shí)習滿(mǎn)1年（具有律師執業(yè)經(jīng)歷或者三年以上專(zhuān)利審查經(jīng)歷的人員除外）。

        個(gè)人保險代理人從業(yè)資格條件在在全國人民代表大會(huì )頒布的《保險法》第五章有規定。個(gè)人保險代理人應當具備國務(wù)院保險監督管理機構規定的資格條件，取得保險監督管理機構頒發(fā)的資格證書(shū)。

        下面就四種代理人的資格類(lèi)別、執業(yè)條件要求等情況進(jìn)行比較，見(jiàn)表1。

        從上表1可以看出，律師、專(zhuān)利代理師屬于準入類(lèi)，而不動(dòng)產(chǎn)登記代理人屬于水平評價(jià)類(lèi)。律師、專(zhuān)利代理師資格設定分別在《律師法》《專(zhuān)利代理條例》中有明確規定，而不動(dòng)產(chǎn)登記代理人資格設定只是在《土地登記代理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規定》（人社部發(fā)〔2015〕66號）文中有規定。從資格設定來(lái)講，律師、專(zhuān)利代理師比不動(dòng)產(chǎn)登記代理人的法律層級要高。

        從執業(yè)監管來(lái)講，律師執業(yè)是政府部門(mén)審核準予制，專(zhuān)利代理師是政府部門(mén)備案制，個(gè)人保險代理人是其所在保險公司進(jìn)行執業(yè)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記代理人是行業(yè)協(xié)會(huì )登記服務(wù)制。律師的監管最嚴格，專(zhuān)利代理師次之，但兩者皆比不動(dòng)產(chǎn)登記代理人要嚴。

        （二）執業(yè)機構

        下面對四類(lèi)代理機構的執業(yè)許可、市場(chǎng)準入要求等情況進(jìn)行比較，見(jiàn)表2。

        從上表2可以看出，律師事務(wù)所、專(zhuān)利代理機構、保險代理機構及其分支機構的設立均有明確的法律規定。不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機構及其分支機構的設立沒(méi)有專(zhuān)門(mén)明確的法律文件規定，目前仍參照《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的設立條件。不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機構及其分支機構設立對從業(yè)人員也無(wú)數量上的硬性要求，由于機構設立上的法律層級不同，導致與形成了監管方式的差異，律師事務(wù)所的設立是政府部門(mén)審核準予制，專(zhuān)利代理機構、保險代理機構的設立是政府部門(mén)審核批準制，不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機構的設立是行業(yè)協(xié)會(huì )登記服務(wù)制。

        以下對四類(lèi)代理人、代理機構執業(yè)行為的監督、管理情況進(jìn)行比較，見(jiàn)下表3。

        注：該表監管部門(mén)未列出市場(chǎng)監督、稅務(wù)管理等行政部門(mén)。

        從上表3可以看出，律師代理、專(zhuān)利代理、保險代理執業(yè)行為的監督、管理均有明確的法律規定。與不動(dòng)產(chǎn)登記代理相比，律師代理、專(zhuān)利代理、保險代理行業(yè)起步較早，監督管理制度建設完善。不動(dòng)產(chǎn)登記代理也是一種法律行為，至今還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律法規保障。從行政監管層面看，目前行政主管部門(mén)對登記代理行業(yè)未建立全面系統的監督管理機制。從行業(yè)自律層面看，行業(yè)自律管理亟待完善。

        根據法律法規等有關(guān)規定，現將律師代理、專(zhuān)利代理、保險代理、不動(dòng)產(chǎn)登記代理執業(yè)范圍的地域限制性情況加以比較，見(jiàn)下表4。

        從上表4可以看出，法律明文規定律師可以全國執業(yè)，專(zhuān)利代理無(wú)地域限制性規定，也可以全國執業(yè)，保險代理執業(yè)有注冊資本最低限額的地域限制性規定，不動(dòng)產(chǎn)登記代理執業(yè)地域范圍無(wú)法律文件規定。

        根據法律法規等有關(guān)規定，現將律師代理、專(zhuān)利代理、保險代理、不動(dòng)產(chǎn)登記代理執業(yè)收費標準情況加以比較，見(jiàn)下表5。

        從上表5可以看出，除律師執業(yè)有服務(wù)收費標準外，其他三種代理服務(wù)行業(yè)沒(méi)有明確的文件規定，是由委托人與代理機構平等協(xié)商確定。實(shí)際操作中參照以往收費標準情況計件或代理成本核算等方式來(lái)收取代理費用。

         通過(guò)以上四個(gè)方面的比較分析，我們從中獲得如下五點(diǎn)思考與建議：

        （一）健全不動(dòng)產(chǎn)登記代理法律體系，為不動(dòng)產(chǎn)登記代理的市場(chǎng)服務(wù)體系提供法律支撐

        目前，登記代理與律師代理、保險代理、專(zhuān)利代理相比，缺少立法層面的法律支持，建議在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》等關(guān)系到登記代理的法律、法規和規范性文件的修改制定過(guò)程中，要對登記代理工作進(jìn)行專(zhuān)門(mén)論述，盡早建立起統一、獨立、完善、規范的不動(dòng)產(chǎn)登記代理法律體系，使得行業(yè)的發(fā)展有法可依、有章可循。

        （二）加強不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的監管與行業(yè)自律管理，構建不動(dòng)產(chǎn)登記代理專(zhuān)業(yè)化、規范化的市場(chǎng)環(huán)境

        與律師代理、保險代理、專(zhuān)利代理相比，不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的監管與行業(yè)自律管理應需跟進(jìn)。建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度后，現由自然資源部履行指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統一登記職責。作為管理機關(guān)，應積極引導與支持不動(dòng)產(chǎn)登記代理工作，加強對不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的指導、監督和檢查，不斷健全和完善監管制度。

        加強不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的自律管理。一是進(jìn)一步建立和完善行業(yè)自律管理體制，為不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)的發(fā)展提供組織保證；二是建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記代理職業(yè)道德與執業(yè)行為規范性管理制度，研究制定不動(dòng)產(chǎn)登記代理質(zhì)量監控體系，構建不動(dòng)產(chǎn)登記代理社會(huì )誠信體系，確保行業(yè)規范健康發(fā)展。

        （三）營(yíng)造不動(dòng)產(chǎn)登記代理的市場(chǎng)氛圍

        代理制度越健全完善的行業(yè)，它的業(yè)務(wù)市場(chǎng)化程度相比越高。不動(dòng)產(chǎn)統一登記的實(shí)施，特別是自然資源統一確權登記暫行辦法出臺后，需進(jìn)一步厘清政府與市場(chǎng)的關(guān)系，在保證政府提供公共基礎登記服務(wù)的基礎上，建立不動(dòng)產(chǎn)登記自我舉證制度，把不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的一些技術(shù)性、業(yè)務(wù)性工作從行政職能中分離出來(lái)，由登記代理機構承擔，擴大不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)范圍，營(yíng)造不動(dòng)產(chǎn)登記代理的市場(chǎng)氛圍。

        （四）放寬執業(yè)準入，優(yōu)化服務(wù)，為不動(dòng)產(chǎn)登記代理市場(chǎng)注入活力

        優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，深入落實(shí)“放管服”改革要求。借鑒律師行業(yè)，允許高等院校、科研機構中從事土地等不動(dòng)產(chǎn)管理教育、研究工作的人員申請兼職不動(dòng)產(chǎn)登記代理人執業(yè)。借鑒專(zhuān)利代理行業(yè)，允許符合條件的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等可以從事不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)，發(fā)揮它們的特長(cháng)，優(yōu)化監管與自律服務(wù)，提高服務(wù)效率，為不動(dòng)產(chǎn)登記代理市場(chǎng)注入活力。

        （五）適應市場(chǎng)需求，構建多元化不動(dòng)產(chǎn)登記代理市場(chǎng)服務(wù)體系

        不動(dòng)產(chǎn)統一登記后，特別是自然資源要統一確權登記，不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)面臨著(zhù)新的機遇和挑戰，需要構建更大的以不動(dòng)產(chǎn)登記代理為核心的包括公證、經(jīng)紀、保險、律師、評估共同參與的不動(dòng)產(chǎn)登記代理服務(wù)市場(chǎng)。登記代理標的的多樣化、復雜化，難易程度的高低不齊，這就需要登記代理提供差異化市場(chǎng)服務(wù)。借鑒律師等行業(yè)分級制度，不動(dòng)產(chǎn)登記代理專(zhuān)業(yè)人員與不動(dòng)產(chǎn)登記代理機構皆劃分為初級、中級、高級三個(gè)級別，以便適應和滿(mǎn)足不同層級市場(chǎng)的需求，保證與提高代理質(zhì)量，構建多元化不動(dòng)產(chǎn)登記代理市場(chǎng)服務(wù)體系。