羅翠蘭 劉陶琨
（廣西方略土地房地產(chǎn)評估有限公司，南寧530200）
摘要：發(fā)展多種形式的適度規模已成為未來(lái)農業(yè)發(fā)展趨勢，由此產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營(yíng)權與經(jīng)營(yíng)權分置的條件已經(jīng)基本成熟。本文主要從土地承包經(jīng)營(yíng)權與經(jīng)營(yíng)權分置的條件進(jìn)行分析，界定耕地承包經(jīng)營(yíng)權與耕地經(jīng)營(yíng)權流轉的內涵及權益差異特征，針對性地提出了收益還原法應用的思路與技術(shù)要點(diǎn)處理方法，以此實(shí)現耕地承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉有效估值與關(guān)聯(lián)研究。
關(guān)鍵詞：三權分置；承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉；權利；收益還原法；還原率；自然風(fēng)險；市場(chǎng)風(fēng)險；土地估值
隨著(zhù)我國農業(yè)現代化進(jìn)程的推進(jìn)，農村家庭承包耕地流轉的速度呈加快態(tài)勢。據統計，全國家庭承包耕地流轉面積，從1994年的0.09億畝增長(cháng)到2019年的5.54億畝，25年間增長(cháng)了61倍多。至2019年，農村土地流轉的形式，也相應呈現出主體多元的發(fā)展態(tài)勢，主要包括出租（轉包）、轉讓、互換、股份合作等，其中又以出租（轉包）為主流，采用這種方式流轉的耕地在2019年當年就達到4.46億畝，占全年耕地流轉總面積的80.51%。家庭承包耕地流轉提速，流轉方式逐步趨于多樣，是在《民法典》《農村土地承包法》等國家法律、法規體系完善，以及實(shí)施鄉村振興國家戰略的背景下，鄉村市場(chǎng)活力得到進(jìn)一步激發(fā)的體現。由此，經(jīng)營(yíng)權從土地承包經(jīng)營(yíng)權中分離出來(lái)，并作為獨立物權在農用地市場(chǎng)交易中實(shí)現價(jià)值顯化將成為常態(tài)，客觀(guān)上要求在國家已有的農用地、集體土地估價(jià)技術(shù)規范基礎上，分析承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉的權益特征，相應提出可相適應的估價(jià)實(shí)現思路與方案。
1.耕地承包經(jīng)營(yíng)權與耕地經(jīng)營(yíng)權界定
2016年，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于完善農村土地所有權承包權經(jīng)營(yíng)權分置辦法的意見(jiàn)》，確立了“落實(shí)集體所有權，穩定農戶(hù)承包權，放活土地經(jīng)營(yíng)權”即“三權分置”的基調。2018年，新修訂的《農村土地承包法》，對承包方流轉其承包土地的經(jīng)營(yíng)權，以及土地經(jīng)營(yíng)權權益作出了更為清晰的規定。2020年頒布的《民法典》，除規定承包經(jīng)營(yíng)權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經(jīng)營(yíng)權，更是首次明確了土地經(jīng)營(yíng)權的物權屬性。這些法律及政策規定，確立了“所有權+承包經(jīng)營(yíng)權+經(jīng)營(yíng)權”的農用地權益類(lèi)型區分格局�；诖�，經(jīng)梳理，將耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權的概念內涵要點(diǎn)、權利特征、權能等歸納如下。
表1 耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權概念要點(diǎn)、權利特征及權能
2.耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格評估思路
現行的《農用地估價(jià)規程》（GB/T 28406-2012），并沒(méi)有關(guān)于“承包經(jīng)營(yíng)權”、“經(jīng)營(yíng)權流轉”的分類(lèi)及釋義內容。根據《農村集體土地價(jià)格評估技術(shù)指引》，本文所述的耕地承包經(jīng)營(yíng)權價(jià)格，定義為通過(guò)承包、互換等方式獲取的一定年期下用益物權的價(jià)格，該用益物權價(jià)格包括了承包權與經(jīng)營(yíng)權相合為一的權益內涵；耕地經(jīng)營(yíng)權價(jià)格，則定義為通過(guò)流轉方式獲取的一定年期下用益物權的價(jià)格，該用益物權為價(jià)格，對應于通過(guò)流轉分離出來(lái)的經(jīng)營(yíng)權權益內涵。
2.1估價(jià)方法適用與選擇
涉及農用地、集體土地的評估，主要的方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價(jià)系數修正法和評分估價(jià)法等。長(cháng)期以來(lái)，由于確權、有形交易市場(chǎng)等基礎條件缺乏，因土地流轉需求而形成的眾多農用、集體建設用地交易大多存在不規范情況，信息透明度低，市場(chǎng)比較法的應用受到諸多限制。其次，由于進(jìn)入市場(chǎng)流轉的農地大多為已開(kāi)發(fā)成熟的耕地，運用成本逼近法、剩余法評估承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格也存在適用性障礙。而對于公示地價(jià)法，目前國內各地農用地基準地價(jià)正處于編制階段，其成果內涵主要根據《農用地估價(jià)規程》界定為使用權價(jià)格，相對于承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格而言較為籠統，定價(jià)技術(shù)思路與過(guò)程也存在差異，不宜直接用于對后者的價(jià)格判斷。相對而言，在農業(yè)生產(chǎn)投入產(chǎn)出規律基礎上，運用收益還原法對耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權流轉實(shí)施估價(jià)，是最為直接有效且適宜的方法。
2.2估價(jià)方法運用要點(diǎn)
采用農用地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn)，在農用地經(jīng)營(yíng)年總收益中扣除生產(chǎn)成本等各項費用，將農用地經(jīng)營(yíng)年純收益還原為一定年期農用地的收益價(jià)格。估價(jià)的基本過(guò)程為：測算年總收益→測算年總費用→計算年純收益→確定土地還原率→計算農用地價(jià)格。估價(jià)方法運用的要點(diǎn)主要包括：
（1）確定基本界定�；谵r用地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn)，收益還原法的運用需明確的基本界定內容包括：❶農用地類(lèi)型，即水田、旱地、坑塘等，本文研究確定為水田；❷權屬性質(zhì)，確定為集體土地；❸耕作制度，根據估價(jià)對象所在地域主導耕作制度確定，本文研究確定為“早稻-晚稻；❹耕地等別，根據估價(jià)對象所在地域耕地等別評價(jià)成果確定，本文研究確定為“國家自然等10等，國家利用等9等”。
（2）年總收益分析。年總收益為估價(jià)對象土地合理有效地所取得的持續、穩定的客觀(guān)正常年收益，年總收益依農產(chǎn)品年收入確定。農產(chǎn)品年收入，為農用地用于農業(yè)生產(chǎn)的年均產(chǎn)出收入。本文研究按水稻產(chǎn)量與估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格確定，其中涉及的農業(yè)補貼（如耕地地力保護補貼、種糧一次性補貼、稻谷生產(chǎn)補貼等）也應計入年總收益。
（3）年總費用分析計算。年總費用是指使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀(guān)總費用。年總費用為農用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的年平均各項費用之和，包括種子、化肥、農藥、機械等費用。各項費用根據其用量和估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行計算，其中經(jīng)營(yíng)權流轉租金的應計入年總費用。
（4）土地還原率確定
❶耕地承包經(jīng)營(yíng)權土地還原率
還原率本質(zhì)為資本投資收益率，利率大小與投資風(fēng)險高低成正比。還原率的確定，主要采用安全利率加風(fēng)險調整值法確定，即土地還原率＝安全利率+風(fēng)險調整值。
Ⅰ.安全利率。安全利率為無(wú)風(fēng)險投資收益率，可按各時(shí)期定期存款利率或國債利率確定。2020年當期中國人民銀行公布的定期存款利率為1.5%，2020年一年期國債平均利率為2.18%，本研究取定期存款利率、一年期國債平均利率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為安全利率，即取值為1.8%。
Ⅱ.風(fēng)險調整值。綜合農業(yè)生產(chǎn)遭遇到的災害性天氣、估價(jià)對象所處地域社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平和農用地市場(chǎng)等綜合因素確定風(fēng)險調整值。對于一般的種植業(yè)用地，獲取收益的風(fēng)險主要來(lái)源于國家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以及臺風(fēng)、暴雨、霜凍、旱澇等各種自然災害影響。
自然災害風(fēng)險：即因自然力的不規則變化，農業(yè)生產(chǎn)災害性因素出現，從而致使農業(yè)生產(chǎn)者預期產(chǎn)量或品質(zhì)無(wú)法實(shí)現，并使得農業(yè)專(zhuān)用性資產(chǎn)發(fā)生損失的可能性。自然災害風(fēng)險，可通過(guò)分析糧食作物播種面積、農業(yè)氣象災害受災面積以及糧食總產(chǎn)量變化情況進(jìn)行量度。本文研究采集的數據如下表。
表2 全國2012至2019年糧食作物播種面積、農業(yè)氣象災害受災面積及糧食總產(chǎn)量統計
水災、旱災、風(fēng)雹災、冷凍災是最主要的農業(yè)氣象災害。由上表數據，受氣象災害影響而導致的農作物單位面積產(chǎn)值變化幅度為-0.25%～1.97%。據此，綜合考慮各災害發(fā)生的頻率、規模大小以及對當年農作物產(chǎn)量的影響程度，經(jīng)測算對長(cháng)期報酬率產(chǎn)生的定量影響比率為0.9%。
市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險：主要指產(chǎn)品市場(chǎng)需求、產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)等帶來(lái)的影響。由于市場(chǎng)機制對農業(yè)資源配置發(fā)揮的主導性作用，促使農產(chǎn)品生產(chǎn)與流通體系發(fā)生根本變化，市場(chǎng)風(fēng)險日趨凸顯。對市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的量度，可通過(guò)觀(guān)測農業(yè)產(chǎn)品價(jià)格或指數變化情況予以確定（需注意的是，不同農產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)特征不盡相同，在評估分析過(guò)程需要特別關(guān)注區分）。在本研究中，采集農產(chǎn)品價(jià)格指數與集貿市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)指數綜合判斷市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，相關(guān)數據如下表。
表3 全國2014至2019年農業(yè)產(chǎn)品價(jià)格總指數變化情況
表4 全國2014至2019年農業(yè)產(chǎn)品集貿市場(chǎng)價(jià)格變化情況（水稻部分）
觀(guān)測農業(yè)產(chǎn)品價(jià)格總指數與集貿市場(chǎng)價(jià)格分指數（對應于水稻耕作），經(jīng)測算市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險對長(cháng)期報酬率產(chǎn)生的定量影響比率為1.4%。
綜合以上，以安全利率與風(fēng)險調整值之和確定耕地承包經(jīng)營(yíng)權土地還原率為4.1%。
❷經(jīng)營(yíng)權流轉土地還原率
經(jīng)營(yíng)權由承包經(jīng)營(yíng)權分離而出，其在權利特征、權能上，與承包經(jīng)營(yíng)權有所差異。在權益差異特征上，除承包經(jīng)營(yíng)權的“資格權內核”之外，對于經(jīng)流轉出的經(jīng)營(yíng)權，存在權益公示受限（經(jīng)營(yíng)權流轉期限五年以上的，當事人方可以向登記機構申請土地經(jīng)營(yíng)權登記）、再次流轉受限（需經(jīng)承包方書(shū)面同意并向集體經(jīng)濟組織備案，受讓方才可再次流轉土地經(jīng)營(yíng)權）、融資擔保受限（需經(jīng)承包方書(shū)面同意并向發(fā)包方備案，方可向金融機構融資擔保）等特征，因此，耕地經(jīng)營(yíng)權流轉要承受高于耕地承包經(jīng)營(yíng)權的風(fēng)險。為量化兩種權利狀態(tài)下還原率水平的差異，本研究采取的思路如下：
Ⅰ.以耕地投入產(chǎn)出效益樣點(diǎn)為基礎，根據區域內耕地客觀(guān)收益水平，以及區域平均客觀(guān)費用、耕地承包經(jīng)營(yíng)權平均土地價(jià)格水平，模擬并分別概算承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉兩種權利狀態(tài)下內部收益率（FIRR，計算時(shí)假設收益年限相同），進(jìn)而判斷其間的風(fēng)險差異量化值，計算公式為：
Σnt=1（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0
式中：CI—現金流入 CO—現金流出 FIRR—財務(wù)內部收益率 t—現金流持續年限
對于經(jīng)營(yíng)權承接人，其經(jīng)營(yíng)權轉出時(shí)支付的流轉費（實(shí)務(wù)當中的“年租金”、“年地租”等，以下同）作為成本支出計入現金流。
以某耕地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與流轉樣點(diǎn)為例，承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉狀態(tài)下的年純收益分別為1580元/畝.年、1250元/畝.年，則統一歸算至30年期的內部收益率分別為4.27%、4.97%。在耕地質(zhì)量、投入產(chǎn)出等條件均相同的情況下，承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉權利狀態(tài)下的長(cháng)期收益率差值為0.7%，印證了后者投資回報風(fēng)險大于前者的基本判斷，該差值同時(shí)可作為量化風(fēng)險差異的參考。
Ⅱ.還原率本質(zhì)是一項資產(chǎn)在持續經(jīng)營(yíng)期內獲取的長(cháng)期報酬率,類(lèi)似于折現率。對此，在其他條件相同的情況下，要獲取等量現實(shí)價(jià)值量，經(jīng)營(yíng)現金流、報酬率高低必然會(huì )受權利狀態(tài)的影響。在調查采樣數據基礎上，本研究對經(jīng)營(yíng)權在不同流轉年限下的現金流、折現率進(jìn)行了模擬迭代計算，結果顯示：當流轉年限不同時(shí)，若要確保在不低于基礎折現率（本研究取4.1%）條件下獲取等量現實(shí)價(jià)值（對應于耕地承包經(jīng)營(yíng)權狀態(tài)下的水平），最短的收益年限將不少于25年，收益年限25年至29年對應的折現率調整區間為+0.13%～+0.83%（均值0.5%），此調整區間，可視為這兩種權利狀態(tài)下風(fēng)險差異量化值的變化幅度。
綜合上述分析，在本研究中確定經(jīng)營(yíng)權流轉的土地還原率區間為4.23%～4.93%（均值4.6%）。
3.耕地承包經(jīng)營(yíng)權、耕地經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格評估實(shí)證
基于以上思路和估價(jià)要點(diǎn)分析，運用收益還原法分別完成耕地承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉后的土地價(jià)格（為便于比較，統一歸算至30年期），方法運用具體計算示例如下表。
表5 收益還原法耕地承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格測算示例
由上表，通過(guò)計算，以經(jīng)營(yíng)權流轉土地還原率4.23%～4.93%為基礎，可測算出30年期經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格區間為17495～18989元。若在還原率取均值4.6%條件下，將經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格與流轉費掛鉤，則可相應測算得到“年租金”、“年地租”的區間值為1087～1180元。對于農用地流轉市場(chǎng)而言，該區間分析值具有特殊意義！其對應的內涵，實(shí)質(zhì)上是立足于糧食耕種的農用地利用狀態(tài)下，在合理的風(fēng)險區間內經(jīng)營(yíng)權承接人所能夠承受的“年租金”、“年地租”水平。遵循該邏輯，通過(guò)以上收益還原法評估思路、要點(diǎn)分析，以及在此基礎上對經(jīng)營(yíng)權流轉價(jià)格與流轉費掛鉤的延伸分析，可以進(jìn)一步探討在種植糧食作物及其對應的投入產(chǎn)出規律下，耕地經(jīng)營(yíng)權流轉的定租模式。
4.結論
綜上所述，以投入產(chǎn)出為基礎，遵循收益還原法應用的基本邏輯和要求，在耕地經(jīng)營(yíng)年總收益中，客觀(guān)分析并扣除發(fā)生的各項生產(chǎn)成本費用，有效測度、量化不同權益狀態(tài)下的長(cháng)期收益差異，相應確定耕地還原率水平，并將年純收益還原為相應年期的承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉土地權益價(jià)格。其中，除需客觀(guān)分析承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉的年總收益、年總費用的構成項之外，還需要重點(diǎn)把握承包經(jīng)營(yíng)權、經(jīng)營(yíng)權流轉在內涵、權利特征和權能差異分析，有效實(shí)施風(fēng)險觀(guān)測與還原率確定。同時(shí)，通過(guò)本研究，同時(shí)也為進(jìn)一步探討農用地經(jīng)營(yíng)權流轉的定租模式提供了延展思路。
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