理論與實(shí)踐考核并重——2013年全國土地估價(jià)師資格考試計算題解析

    全國土地估價(jià)師資格考試試題的計算題，其命題與其他科目試題一樣，在注重土地估價(jià)基礎知識、基本理論與方法的基礎上，更加兼顧土地估價(jià)理論與實(shí)務(wù)的結合，考查考生綜合運用土地估價(jià)基礎知識分析和解決估價(jià)具體問(wèn)題的能力。2013年全國土地估價(jià)師資格考試計算題就頗具代表性。下面簡(jiǎn)要分析其中某題。
    一、試題內容
    某開(kāi)發(fā)區征收了100000平方米土地，全部批準為建設用地。該片土地經(jīng)開(kāi)發(fā)配套完成后，擬通過(guò)掛牌出讓方式分批供應。第一塊供應的建設用地為工業(yè)用地，土地面積為10000平方米，擬出讓土地年限為50年，出讓時(shí)間設定在2013年9月30日。
下面是土地估價(jià)師收集和調查的資料：
   （1）待估片土地所在區域周邊相似農地的前三年平均年產(chǎn)值為3000元/畝，近兩年來(lái)青苗及地上附著(zhù)物補償費平均為10000元/畝。該開(kāi)發(fā)區所在區2010年公告的征地區片綜合地價(jià)為10萬(wàn)元/畝。
   （2）開(kāi)發(fā)區所在地區征地中一般發(fā)生的直接相關(guān)稅費有：耕地占用稅按34元/平方米收��；耕地開(kāi)墾費按10元/平方米計收；征地管理費按征地補償費總額的4%收取。另外，估價(jià)師還了解到，當地在征地費用之外還另行由用地單位分攤的一些費用有：按照地價(jià)款分攤的有國有土地收益基金10%、教育資金1%、農業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金15%、農田水利建設資金10%；按照面積分攤的有新增建設用地土地有償使用費64元/平方米。
   （3）該開(kāi)發(fā)區平均土地開(kāi)發(fā)程度已達到“七通一平”（通路、通上水、排水、通電、通訊、供氣、供暖，場(chǎng)地平整），其中開(kāi)發(fā)區外道路修建共花費資金300萬(wàn)元，電路連接花費100萬(wàn)元。所在地區“七通一平”土地開(kāi)發(fā)費用平均為150元/平方米。開(kāi)發(fā)區面積規模不大，各地塊個(gè)別因素情況基本相當。
   （4）計算中假定土地開(kāi)發(fā)周期為2年，開(kāi)發(fā)費在開(kāi)發(fā)周期內均勻投入，土地開(kāi)發(fā)年貸款利率為6%，土地開(kāi)發(fā)投資整體利潤率為10%，土地還原率為7%，土地增值收益率為20%。
請從上述資料中選擇適當的數據和參數，采用成本逼近法計算該工業(yè)用地的成本價(jià)格（成本價(jià)不考慮年期修正）、市場(chǎng)價(jià)格，并分別列出單價(jià)和總地價(jià)。
    二、試題提示與答題要求
    1、試題提示
分別列出解題思路、計算公式、代入數據的計算式、計算結果及單位；中間計算結果均保留小數點(diǎn)后2位，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為元；最終計算結果保留整數，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為萬(wàn)元；還原率、年期修正系數均保留小數點(diǎn)后6位計算。
    2、答題要求
分項分步記分，只有計算結果的不得分；先計算單價(jià)，最后計算總地價(jià)。
    三、參考答案
    1、適用方法
試題中給出的評估資料，主要是土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)費、稅費及利息率、利潤率、土地增值收益率等參數，顯然適宜用土地成本逼近法評估待估宗地價(jià)格。其計算公式如下：
    土地成本價(jià)格＝土地取得費＋土地開(kāi)發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤
    土地市場(chǎng)價(jià)格＝土地成本價(jià)格＋土地增值
    2、計算步驟
   （1）土地取得費＝征地區片綜合地價(jià)＋青苗及地上附著(zhù)物補償費＝（10＋1）×15＝165元/平方米
   （2）土地開(kāi)發(fā)費＝150元/平方米
   （3）征地稅費＝耕地占用稅＋耕地開(kāi)墾費＋征地管理費＝34＋10＋165.00×4%＝34＋10＋6.6＝50.60元/平方米
   （4）利息＝（土地取得費＋稅費）×[（1＋6%）2－1] ＋土地開(kāi)發(fā)費×[（1＋6%）2/2－1]＝（165＋50.60）×[（1＋6%）2－1] ＋150×[（1＋6%）1－1]＝35.65元/平方米
   （5）利潤＝（土地取得費＋土地開(kāi)發(fā)費＋稅費）×10%＝（165.00＋150＋50.60）×10%＝36.56元/平方米
   （6）土地成本價(jià)格
    單位成本價(jià)＝土地取得費＋土地開(kāi)發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＝165.00＋150＋50.60＋35.65＋36.56 ＝437.81元/平方米
    土地成本總價(jià)＝土地成本單價(jià)×土地面積＝437.81×10000＝437.81萬(wàn)元
   （7）土地增值＝土地成本價(jià)格×20%＝437.81×20%＝87.56元/平方米
   （8）年期修正系數＝ ＝ ＝0.966052
   （9）土地市場(chǎng)價(jià)格
    單位地價(jià)＝（土地成本價(jià)格＋土地增值）×年期修正系數＝（437.81＋87.56）×0.966052＝525.37×0.966052＝507.53元/平方米
    土地總價(jià)＝土地市場(chǎng)單價(jià)×土地面積＝507.53×10000＝507.53萬(wàn)元
    四、試題評析
    就試題內容和問(wèn)題而言，該試題是成本逼近法計算題，也是考生普遍認為最簡(jiǎn)單的土地估價(jià)方法。但許多考生的成績(jì)并不理想，表明這些考生對土地估價(jià)知識的理解不完整，特別是自學(xué)的考生更為突出。加之考生缺乏土地估價(jià)實(shí)踐過(guò)程及相關(guān)法律法規與技術(shù)規范的了解，出現簡(jiǎn)單試題難以答對的情況就不足為奇。因此，對未來(lái)從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)的考生，應該關(guān)注以下幾方面：
    1、正確理解土地估價(jià)計算公式，分項分步答題減少失分。
    許多考生自認為計算公式記得對，就萬(wàn)無(wú)一失了，殊不知土地估價(jià)中的計算公式與物理、數學(xué)中的計算公式難以等同，許多公式是土地估價(jià)方法運用的過(guò)程或計算環(huán)節的表達，稱(chēng)其為“評估方法表達式”更為形象。如本題中的計算公式為：土地成本價(jià)格＝土地取得費＋土地開(kāi)發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤，實(shí)際上表明的是計算土地成本價(jià)格需要由土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費、稅費、利息、利潤等計算環(huán)節構成（如本試題計算步驟）。在每個(gè)計算環(huán)節中，各自的內涵與要求也不同，如利息的計算，需要知道計息基礎、計息率、計息周期、計息方式等要求。另外，像利潤的計算，在不動(dòng)產(chǎn)投資分析中，利息算作利潤計算成本，而在估價(jià)中是不納入的。
    閱卷中發(fā)現，許多考生對試題提示與答題要求視而不見(jiàn)，缺失解題思路、計算公式等分項分步內容，直接羅列數據，一旦結果錯誤，得分極其有限。實(shí)際上，分項分布列式不僅是考試的要求，更是一個(gè)評估人員，在撰寫(xiě)評估報告是遵循的準則。因此，考生在應試過(guò)程中，最佳答題方式就是分項分步答題，切勿一式羅列或只寫(xiě)結果，避免單個(gè)環(huán)節有誤影響總分或抄襲作弊嫌疑，培養從業(yè)的習慣。
    2、掌握土地估價(jià)相關(guān)法律法規與技術(shù)規范，準確選取評估計算依據。
如果問(wèn)土地取得費的計算依據是什么，許多考生都會(huì )說(shuō)是客觀(guān)取得成本，但對客觀(guān)取得成本的理解往往存在偏差。本題的土地取得費可能涉及兩種方式，一種是按照《土地管理法》依據待估片土地所在區域周邊相似農地的前三年平均年產(chǎn)值進(jìn)行計算；一種是按照該開(kāi)發(fā)區所在區2010年公告的征地區片綜合地價(jià)進(jìn)行計算。若不曉得當前土地征收補償標準及其內涵，部分考生就選擇了第一種依據，按照《土地管理法》規定的最高補償倍數計算；還有部分考生不知道征地區片綜合地價(jià)中不包括青苗及地上附著(zhù)物補償費，計算時(shí)將其遺漏，影響了結果的正確性。開(kāi)發(fā)成本的計算也是如此，應該采用該開(kāi)發(fā)區所在地區“七通一平”土地開(kāi)發(fā)費用平均值作為計算依據。
按照《城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例》的規定，工業(yè)用地土地出讓最高年限為50年，未有其他要求時(shí)，評估應以50年作為待估宗地使用年期。本案例為熟地出讓價(jià)格評估，開(kāi)發(fā)期2年是出讓前的土地開(kāi)發(fā)期，不應該計入出讓年限，土地出讓年期修正年限為50年，而不是48年。
    3、參加土地估價(jià)實(shí)踐活動(dòng)，有助提高土地估價(jià)水平。
    作為未來(lái)的一名土地估價(jià)師，無(wú)論參加考試還是從事業(yè)務(wù)，參加土地估價(jià)實(shí)踐活動(dòng)，不僅有利于將土地估價(jià)理論與實(shí)踐相結合，而且有利于土地估價(jià)業(yè)務(wù)水平的提高。本試題中涉及的稅費較多，哪些應該計入必須曉得，否則就會(huì )遺漏或多計。如果不知道國有土地收益基金、教育資金、農業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、農田水利建設資金、新增建設用地土地有償使用費等與地價(jià)的關(guān)系，則就會(huì )一股腦地將他們計入地價(jià)中。因此，建議考生有機會(huì )盡量參加一些土地估價(jià)實(shí)踐活動(dòng)，幫助自己更好地掌握土地估價(jià)理論與評估技術(shù)要求。
    4、遵循土地估價(jià)的計算準則，避免誤差影響計算結果。
    在試題提示與答題要求中，明確規定了一些計算準則，如中間計算結果均保留小數點(diǎn)后2位，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為元；最終計算結果保留整數，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為萬(wàn)元；還原率、年期修正系數均保留小數點(diǎn)后6位計算等等。但仍然有部分考生未能按照該要求答題，導致最終結果與標準答案不一致，不能取得高分或滿(mǎn)分成績(jì)。
    在單位換算中，“萬(wàn)元/畝”換算為“元/平方米”，一些考生常常先乘以10000，再除以666.67進(jìn)行換算，而估價(jià)中直接乘以15進(jìn)行換算，即：1萬(wàn)元/畝=15元/平方米。
    土地估價(jià)中常常還會(huì )遇到單位地價(jià)與樓面地價(jià)的換算、開(kāi)發(fā)區土地市場(chǎng)價(jià)格與可出讓土地價(jià)格的換算等等，這些均需要考生掌握，使計算結果準確，提高考試科目成績(jì)。